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临近2022年春节，北京楼市悄然回暖，多个小区创下成交量数月来新高，其中又以改善盘最为明显不过，新房市场的情况有些复杂，尽管推出了不少优惠政策，但一些远郊区县的新楼盘依旧卖的不好可是，相比于一直低迷的2021来说，楼市已经出现了企稳转暖的迹象
北京楼市正在悄然变热。
刚过去的这个周末，虽然北京上地地区通报了一例疫情案例，不过这没能阻拦看房人的热情日前，上地某小区一天内就成交了两套二手房
这种果断出手的情况在2022年1月份尤为明显，许多人趁着春节前的空档频繁走动于二手房交易市场，其中，以改善需求最为突出最近能感觉市场热了起来，一位北京地区二手房中介表示，其所在的小区近半月成交量创下过去三个月来新高
作为楼市风向标，北京率先在二手房市场方面传递起乐观的情绪。。
日前，国家统计局也发布了2021年12月，70个大中城市商品住宅销售价数据显示，商品住宅销售价格环比呈降势，同比涨幅回落，这意味着全国楼市正在企稳亦有专家指出，预计一二线城市房地产市场在2022年上半年有一定程度转暖
北京楼市突然热了
作为一名普通的90后北漂女青年，李筱第一次觉得自己的人生超越郭麒麟，阿sa等明星艺人的时刻，就是她北京社保交满五年的那天。
2022年元旦后，李筱终于有资格在北京安家了，以前听明星们吐槽没交够社保不能在一线城市买房，她还感叹，原来明星们光鲜亮丽的背后也有跟普通人一样的烦恼。“首付贷”似乎成了救命稻草，而除这种极端手段之外，特价房，认购立享99折等优惠措施不断涌入北京楼市，一切都指向一个根本要素:市场环境不佳。
但最近刷着各类买房App，她承认这个结论还是草率了从2021年下半年开始，她一有空就逛各种买房软件，收藏了几十套心仪房源对于一直横盘的北京楼市来说，李筱不着急出手，毕竟凑个上百万元的首付不是一件容易的事，还得背上上万元的月供，压力自不必说
可最近两个月再看，李筱突感不妙。
她收藏的房源信息显示要么已出售，要么下架了她赶快联系中介，对方答复她称，最近的行情就是如此对于李筱来说，她没想到北京市场回暖的如此之快，才拿到购房资格的她，又要为买家出手频繁的市场行情继续苦恼
不过，李筱看中的房子也的确符合这一轮二手房市场中优质标的特征，性价比高，位置好，楼龄较新，未来潜在的上涨空间大。
李筱一开始觉得长时间通勤会毁掉一个人的幸福，所以她主攻近地铁的二手房，果断放弃郊区新房去年初，朋友在朝阳区北五环附近的北苑家园入手了一套大一居，首套房首付170万元那房子李筱也去看过，虽然是一居室，但户型方正，在朋友的改造下变成两居一进门，阳光透过落地窗洒进来，那是李筱的理想住所
考虑到自己的首付预算也够得上，李筱觉得跟朋友做邻居也是不错的选择，她一直把这里当作是心仪之选但最近她在App上再看那个小区的同户型房子，首套房净首付已经需要近220万元
计划赶不上变化2021年上半年，北京楼市整体迎来了一波上涨行情，二手房成交量在11万套左右，是2016年下半年以来的高点而从7月到10月，二手房成交量迅速跌至冰点，等到了11月，12月，成交量再次回升
虽然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上涨根据中原地产数据，2021年全年北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升了14%
李筱感慨，人类的悲欢其实并不相通，尤其是和不差钱的明星相比我们差的是几年社保吗人家资格下来了，想买就买，我现在还得算计着首付和月供李筱调侃道
高涨情绪在传递
高涨的情绪也开始在市场间悄悄传递，家住东北五环附近的周元最近有了置换需求，他担心2022年春节过后北京楼市会步入小阳春，迎来一个较大的涨幅，就想着在春节前就把房子的问题解决。
和他有相似想法的人不在少数，张辞就是其中之一她本来计划在2022年初把换房的事情搞定，在中介的推荐下，她有条不紊地挑选着海淀的学区房不过在买房的过程中，中介几次提醒她，市场正在变热
的确，2021年12月至2022年1月，北京各小区成交量均有小幅上涨，她所锁定的上地地区4个小区在2021年12月时二手房成交量达到了26套，目前这几个小区在售房源也不过59套。
同样的情况也出现在北京天通苑地区，一位中介表示，他所在的小区过去12天时间里成交了近10套房源目前这个小区的在售房源仅为50余套
看到这样的状况，张辞加快了看房步伐，两个星期后，她锁定了最终房源当天来谈判的买家加上张辞一共有三家张辞想把谈判权握在自己的手中，遂和中介商量，第一个进行谈判，而另外两家就在门外等着最终，在焦灼的谈判下，张辞以一个适中的价位拿下了这套房子
除了买卖双方的心理因素其实无论是哪个城市，二手房成交量的多寡，一般与当地的信贷政策的松紧关系密切
但自2021年10月下旬监管层对房地产行业释放积极信号后，情况开始变化，在房价上表现明显。
日前，中国银保监会表态:根据各地不同情况，重点满足首套房，改善性住房按揭要求那个月，贝壳研究院监测50个城市的二手房价格，发现指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄
据一位北京的房产经纪人粗略测算，2021年底时，北京二手房价格同比涨幅超过5%，但基本还能控制在10%以内对于二手房市场复苏的原因，贝壳研究院认为，主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振中原地产首席分析师张大伟表示，除了信贷影响，北京二手房成交量的触底反弹还与一线城市需求旺盛有关
自从2017年3月17日北京出台认房又认贷，提高二套房首付比例政策后，北京购房人的需求已经被压了整整5年这个城市从不缺有钱人，也不缺刚需客楼市的韧性在经历过2021年西城学区房震荡，离婚新政，以及海淀部分小区试行二手房指导价后，更可见一斑
高价学区房没有被冷落太久，依旧是家长们的心头好2021年12月，每平米单价超15万的西城德胜片区学区房重燃热火，有中介透露，该片区单月成交量超过50套
成交量多的时候，李筱甚至遇到一些态度强硬的业主，不愿让价但在从业多年的房产中介看来，如今刚需和连环单业主纷纷入市，一切可聊，毕竟大家都有需求
据一位连环单业主介绍，为了改善居住体验，去年他决定换个更大的新房，将自己住的二手房出售最初挂牌价400万元，因为房龄较老，出售难度大，他后期主动降了35万元，但最终成交时，赶着年底交新房首付，他又让价12万元
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在房地产业良性循环的指引下，信贷环境的持续改善给2021年底的市场成交带来利好，也带动市场底部修复。
新房二八分化
相比二手房的火热，新房市场的情况则更复杂。
张欣然说的楼盘是位于西六环外，房山区青龙湖东南侧的龙湖·熙湖悦著，由龙湖，首开，国开，万科四大开发商共同打造，是典型的限竞房项目开发商于2018年6月拿地，自持面积12%，综合楼面价26657元/㎡，政府限价37245元/㎡
不只是熙湖悦著，从去年12月起，开发商为了冲刺业绩，不少楼盘推出多套特价房源，优惠幅度高达几十万元元旦期间，北京新入市5个项目，其中2个为2021年首次集中供地的项目新入市项目推出看房即送小礼品，1㎡免单等活动大多数楼盘延续2021年促销措施
不过，在行业人士看来，促销力度大恰恰说明房子不好卖熙湖悦著拿地时开发商还是激进了，这里位置不算好，同样在房山，中建京西印玥之前定价3.8万元/㎡，现在涨到了4.6万元/㎡，人家不用促销，也有人买据《财经》报道，元旦首日，中高端楼盘长安悦玺也未推出任何折扣，但依旧受到不少在金融街工作的购房者的关注
据行业人士观察，近期北京二手房回暖，一定程度上对新房市场产生积极影响，但整体分析，并不是所有项目都回暖，新房销售水平呈现二八分化态势。
同样在朝阳区王四营乡，三个正在出售的项目:保利锦上去化率达到75%，融创朝阳壹号去年10月开盘，去化率接近25%，而鲁能中绿·东岳府2021年11月开盘，去化率只有个位数。
另外，在顺义区仁和镇，三个单价在4万元/㎡左右的刚需盘旭辉公园都会，路劲御和府，龙湖·云河砚正在贴身肉搏旭辉已经卖出了近40亿元，而龙湖截止到去年12月，只卖了20多亿元
一位北京新房销售表示，当前市场环境下实现逆转的项目均具备两个重要因素，地段和品质地段不是传统概念的二环三环，而是产业和人口支撑，配套设施规划和完善程度，品质也不单指建筑品质，还有智慧家居，物业服务，园林绿化，户型设计等生活场景
2021年对房地产行业来说，是红海变血海的残酷一年但让人意外的是，从数据上看，这一年居然是北京新房卖得最好的一年
有机构统计，不含别墅，2021年北京普通住宅新房卖出超过5.7万套，成交量创近5年来新高另据CRIC研究中心统计，在四个一线城市里，上海，深圳，广州2021年全年成交套数都出现同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年涨了33%
一位常年关注新房市场的机构人士坦言，与二手房相比，2021年北京新房更好卖不可否认，在信贷影响之外，开发商的优惠措施也起了一定作用
只不过，元旦过后，无论是二手房还是新房，成交数量均有所回落据地产营销人统计，2022年1月3日—1月9日，北京市商品房成交1350套，环比下降11%，成交均价49145元/㎡，环比上涨27%，成交金额85.7亿元，环比下降34%
一位21世纪不动产的中介告诉《财经天下》周刊，他所在的门店元旦后仅卖出1套房，旁边的链家也卖了不过3套，成交速度较2021年底有所放缓不过该中介比较乐观，在二手房市场回暖的当下，他判断新房仍会是买房人的关注重点
节奏失衡的2021
成交量的回升，并不意味着房价同时进入上升通道尽管北京楼市在回暖，但二手房价格自去年9月首次出现环比下降后，直到12月底，连续三月呈环比下降态势
并且，从全国成交数据上看，2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模，新房销售规模同比增速，房地产开发投资增速，土地成交规模均创最近几年来新低。
影响住宅价格的因素非常广泛在经济学家任泽平的短期看金融，中期看土地，长期看人口理论之外，住房保障制度，产业结构，甚至文化传统都可能在一定程度上左右房价因此，直至今日，学界也没有建立起一个科学预测房价的模型
克而瑞统计了2011年至2020年数据发现，过去20年中国房价只涨不跌，最近5年的房价复合增长率达到7%，同期城镇人均可支配收入复合增长率为5%，房价的增长仍相对快于收入增长2020年全国平均的房价收入比达到了8.9，高居榜首的深圳更是将近35
但从2021年全国市场表现看，可以确定的是，在北上广深一线城市房子买完就涨的好事儿不会轻易出现2021年的市场波动打破了房价不会下跌，房地产永远高收益的迷信，也打破了房企大而不倒的信仰房地产市场逐步告别过去高增长，高杠杆，高风险的发展模式
易居企业集团CEO丁祖昱认为，在市场透支和政策调整下，中国房地产市场尽管仍是压舱石和支柱产业，但整体规模将回到5年前，从白金步入青铜时代。
当然，对于消费者来说，这些都不是重点李筱没学过宏观经济，也搞不懂行业周期，她只知道刚需赌不起市场，也不必赌地产行业人士对这种想法也表示认可，无论刚需还是改善，如果准备好首付，就可以抓紧看房至于豪宅买家，准备好资金和运气就行了
在贝壳研究院看来，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点而影响2022市场走势的核心变量还是政策环境，市场供给以及信贷投放量
贝壳研究院预测，2022年市场走势将出现前低后高预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复，从购房人群上看，刚需市场率先修复在区域上，深莞惠市场率先底部修复而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大
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