3月30日晚间，万科发布2021年年度报告报告期内，万科实现营业收入4528亿元，实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，净负债率29.7%，持有现金1493.5亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数进一步提升至2.5倍
发布年报的同时，万科推出回购方案和公司上市以来最高比例的分红派息预案，将在未来三个月内择机开展不低于20亿元，不超过25亿元公司股份回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
2021年，在房地产行业出现较大波动的背景下，万科守住了安全经营的底线，保持了绿档和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%但万科也面临上市31年以来第三次净利下滑
郁亮在《致股东》中反思了公司净利润下降的原因:从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降，投资收益减少和市场下行带来的计提减值其中，毛利率下降是主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%从结构上看，房地产开发业务依然对公司净利润具有决定性作用
郁亮坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑同时，充分授权，分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场，捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力但伴随着最近几年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，各城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了公司的整体业绩
郁亮表示，2022年万科将采取坚决，有针对性的行动，全力扭转开发业务局面公司以开发经营本部为主导，推进一盘棋建设，解决能力分散，操盘表现不稳定的问题同时严格投资管理，投资向市场更为稳定，团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度经营，服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平郁亮认为，经营，服务业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇
对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。同时他预祝信创“大比武”活动圆满举办，各参赛团队与选手力争佳绩。。
年报显示，房地产开发业务方面，万科2021年实现合同销售金额6277.8亿元，结算收入保持增长土地储备方面，2021年万科获取新项目148个，权益地价总额约1401.5亿元，截至2021年年底，公司在建项目总计容建筑面积约10367万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米，规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米，此外公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米
值得注意的是，万科的非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度，收益表现，运营效率等方面，均位居各自所属行业前列万物云在业内率先完成住，商，城全域空间服务覆盖，2021年实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%，公司旗下泊寓是国内规模最大的集中式公寓运营商，报告期内租赁住宅业务实现营业收入 28.9 亿元，同比增长 13.9%万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，并获得淡马锡，GIC等知名机构战略投资，印力管理规模，收入，轻资产管理输出保持业内第一阵营
万科表示，伴随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，非开发业务能产生稳定现金流的优势开始显现，公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。中国工程院院士廖湘科在视频致辞中表示，信创“大比武”活动旨在加快信创产业发展，促进专业技术人才培养，提高大众对各类信创技术和产品掌握能力及应用水平。
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