统计局公布2021 年9 月房地产市场运行情况房地产销售面积，销售金额，投资额，新开工面积分别为16139 万平米/15748 亿元/14508 亿元/17442 万平米， 同比增速分别为—13.2%/—15.8%/—3.5%/—13.5%， 前值—15.6%/—18.7%/+0.3%/—16.8%，相比2019 年同期增速分别为—6.9%/—2.3%/+8.1%/—15.2%，前值—4.0%/+3.3%/+12.1%/—14.7%
核心观点
销售增速持续为负，金九银十的落空已成定局延续7 月份以来的趋势，9 月销售面积和销售金额同比均为负增长，销售均价为9758 元/平方米，同比下降3.0%，环比下降3.0%下半年销售动能持续消退，原因如下:2020 年疫情影响，下半年销售基数较上半年高，政策不断加码，按揭额度较为紧张，买房需求逐渐退潮，集中供地政策导致上半年供应有所推迟供需两端均走弱，若没有更大幅度的政策改善，下半年市场将继续下行
新开工持续走弱9 月房地产新开工面积为17442 万方，同比下降13.5%
累计新开工15.3 亿方，负增长幅度扩大新开工走弱原因如下:2020 年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，影响后续新开工，上半年首批集中供地主要集中在4—6 月，22 城供应较少，导致新开工放缓，整体来看，2021年累计土地出让面积或为负增长叠加当前市场低迷，房企融资环境紧张，以及对明年销售的担忧，短期拿地和新开工走弱的趋势预计将延续
9 月房地产投资增速首次转负，为—3.5%，拖累经济增速下半年以来，伴随着销售和拿地热度双降，整体而言土地出让面积较难实现正增长同时，由于新开工走弱以及开发商资金面紧张，施工投资亦不容乐观
房企资金面持续收紧，融资困难回款较弱从资金面看，9 月份房地产企业到位资金17122 亿，同比增速—11.2%，前值为—6.5%其中国内贷款融资1852 亿，同比增速—25.0%，定金及预收款5692 亿元，同比增速—7.3%开发贷环境仍然紧张，销售回款动能较弱，房企经营压力严峻
9 月销售，投资，到位资金等指标继续回落不过，上周央行发声，指出三线四档融资管理导致短期出现金融机构开发贷收缩过激行为，预计后续开发贷乃至按揭贷款或有所缓和，市场或将在Q4 迎来边际好转
投资建议与投资标的
尽管近期央行对市场做出积极表态，但考虑到目前行业的信用环境以及房地产销售恶化的局面，我们认为目前的缓和动作不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，预计后续信用环境仍将处于收缩状态，有待本月底政治局会议定调明朗在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，继续看好财务安全的房企的估值修复我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产，万科A ，与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团，旭辉控股集团 同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐永升生活服务 ，碧桂园服务，保利物业，招商积余，新大正，融创服务，星盛商业，宝龙商业
风险提示
销售大幅低于预期政策调控力度超过预期融资环境存在不确定性
从主要数据来看，1-8月份，商品房销售面积两年平均增长9%，比1-7月份回落1个百分点；商品房销售额两年平均增长17%，回落了4个百分点。房地产开发投资保持基本稳定，1-8月份两年平均增长7%，比1-7月份回落0.3个百分点。这些情况说明，随着各方面持续推进房地产市场的调控，促进房地产市场抑制不合理需求，保证正常需求的释放，同时随着房地产市场相关制度，多主体供应，多渠道保障，租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。谢谢。
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